ApprofondimentiDiritto CommercialeLe Sezioni Unite intervengono sulla validità dei contratti di locazione non registrati e sulla nullità dei patti aggiunti dopo la registrazione

Un’importantissima sentenza in materia di locazione è stata recentemente pronunciata dalle Sezioni Unite il 9 ottobre 2017; trattasi della sentenza n.23610. Nello specifico, con riferimento alle locazioni diverse da quelle abitative, è stato ribadito il principio secondo cui, la mancata registrazione del contratto di locazione è causa di nullità dello stesso, ma poi è stato precisato che, quando tale omissione sia la sola causa di nullità, la registrazione, ancorché tardiva, ha efficacia sanante retroattiva così che gli effetti della locazione si producono sin dall’origine. Con la medesima sentenza è stato anche affermato che debba essere esclusa qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva dei patti aggiunti con i quali sia previsto un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato. In estrema sintesi, la sentenza in commento può produrre “socialmente ed economicamente” degli effetti deflagranti, in quanto il Supremo consesso ha riconosciuto, attenendosi ad un’interpretazione strettamente normativa e letterale della norma, la possibilità di sanare, con efficacia ex tunc, un contratto di locazione mai registrato. Tradotto in termini pragmatici questo significa che non si scoraggia, ma si favorisce ed incentiva l’evasione fiscale venendo riconosciuta possibilità al locatore di registrare, sia pur tardivamente, il contratto di locazione con effetti validanti ex tunc. Viceversa, allorquando vi sia simulazione relativa del canone di locazione (cioè quando per ragioni fiscali venga registrato un contratto con un importo del canone inferiore) si configurerebbe, secondo i giudici di legittimità, un’ipotesi di nullità virtuale non sanabile, che tuttavia non travolge l’intero rapporto ma il solo patto aggiuntivo, con la conseguenza che permarrà l’efficacia del contratto registrato. Tale principio trova il suo fondamento nell’art. 79 della legge n.392/1978, norma speculare all’art. 13 legge n.431/1998 dettata in materia di locazioni ad uso abitativo, che va interpretata nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto. Con l’intervento delle S.U. è stata ricondotta ad unità la disciplina delle nullità e della – eventuale – sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e ad uso diverso dall’abitazione.