Ottenere liquidità dando in garanzia la propria casa è ora più semplice grazie alle nuove norme, in vigore dal 6 maggio 2015, che disciplinano il prestito vitalizio ipotecario. Da un lato viene semplificato l’accesso allo strumento finanziario per i privati over 60 e, fatta chiarezza sulle agevolazioni fiscali, dall’altro le banche ottengono maggiori certezze sul meccanismo di credito e sulle garanzie a tutela del prestito.
Questo tipo di finanziamento è molto diffuso sul mercato anglosassone, ma in Italia ha sempre fatto fatica a imporsi. Anche a causa della mancanza di chiarezza normativa che da tempo era stata segnalata da Abi e associazioni dei consumatori. Chiarezza che cerca di introdurre la nuova legge n.44/2015.
Vediamo dunque meglio come funziona il cosiddetto “mutuo al contrario”, in attesa delle precisazioni che dovrà fornire – anche al fine di poter confrontare le varie offerte sul mercato – un decreto del Mise da pubblicare entro i prossimi tre mesi.
Come funziona il prestito
Chi ha più di 60 anni può ottenere un finanziamento da una banca dando in garanzia un immobile residenziale di proprietà (non è possibile accedere al prestito per più di un immobile).
In cambio viene accesa, a favore dell’istituto di credito, un’ipoteca sulla casa oggetto del contratto.
I “contanti” ottenuti al momento del prestito variano in genere tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. La quota concessa varia soprattutto in base all’età del contraente: più questa è elevata, più sarà elevato l’importo erogato. In questo caso, infatti, la banca otterrà con ogni probabilità più presto l’estinzione del debito.
Il rimborso del prestito
Nel momento della morte del contraente, gli eredi possono decidere se rimborsare l’importo dovuto e tenere la casa o cedere alla banca l’immobile, che verrà venduto: l’istituto tratterrà poi per sé il dovuto e verserà agli eredi l’eventuale differenza ottenuta dalla cessione
A tutela del cliente, l’importo del debito dovuto alla banca non può in ogni caso superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. In sostanza la legge garantisce che gli eredi non saranno chiamati a pagare alla banca una somma superiore al valore commerciale della casa ipotecata.
In alternativa, gli eredi possono comunque provvedere a vendere l’immobile in proprio, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi.
A tutela dell’acquirente terzo dell’immobile, invece, si dispone l’inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.
Garanzie per le banche e risoluzione del contratto
Nel nuovo testo normativo viene anche indicato in quali casi scatta l’obbligo di rimborso integrale del debito in un’unica soluzione. Oltre alla morte del soggetto finanziato, questo è previsto: se viene trasferita in tutto o in parte la proprietà o altri diritti di godimento dell’immobile dato in garanzia; se si compiono atti che ne riducano significativamente il valore.
Se si verifica una di queste circostanze e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l’immobile a valore di mercato (indicato da un perito indipendente) e usa le somme ricavate per estinguere il credito (il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione).
Se si è scelto la strada del rimborso graduale degli interessi, la banca può invocare il ritardato pagamento (art. 40, comma 2, del TUB) come causa di risoluzione del contratto quando questo si verifica almeno sette volte, anche non consecutive (ritardato pagamento è quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata).
Il trattamento fiscale
Ulteriore elemento di novità: viene esplicitata l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine: cioè l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostitutiva (0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze).
Per quel che riguarda invece il trattamento fiscale dell’immobile durante la durata del prestito, occorre continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso (Imu ed eventualmente Tasi) e la tassa rifiuti (Tari), oltre eventualmente all’Irpef sulle abitazioni non locate.
avv. Edgardo Riccardi
